50억짜리 임장보고서(성연경 지음)

직장 근처 전세집을 알아본 신혼가구 처음엔 전세집을 부천, 인덕원역, 안양역, 석수역에 알아봤음(직장에서 지하철 역세권으로 알아봄)

필로티 2층:
1층이 필로티로 비어 있어 2층이지만 1층과 같이 층간 소음에 자유로운 세대로, 1층은 피하고 싶지만 층간 소음이 우려되는 어린아이들이 있는 집에서 선호한다.

매매를 안 해 왜?
집이 남향도 아니고, 빛도 잘 안 들어오고, 맞통풍 구조도 아니야

지난 몇 년간 매매가는 크게 변동이 없는데 전세 지수가 끝없이 상슬한다면, 아파트 매수를 고려해 보는 것이 좋다.

 

추천 부동산 커뮤티니

 

추천 독서 리스트

 

부동산 관련 원 데이터 출처

 

부동산 대책 원문를 읽어라 - 국토교통부, 기획재정부, kb부동산 시세

 

계약 시 근저당권 체크 사항

 

보통 매도자가 실거주하고 있는 아파트라면, 근저당권이 있다. 이럴 경우 대출금이 현재 얼마 남았는지 확인하고, 계약금과 중도금 전체 금액이 ‘거래 금액-대출액’보다 크지 않도록 계약서를 작성한다.

 

예를 들어 거래 금액이 3억원이고 대출이 1억 5천만원이 있다면, 계약금 3천만원에 중도금을 요구할 경우 중도금이 1억 2천만원이 넘지 않는 선에서 조정하는 것이 안전하다. 그리고 계약서에 소유권 이전시 근저당 말소 조건을 넣고, 잔금 날 말소 여부를 꼭 확인한다. 중개사와 법무사가 잘 진행해 주지만, 그래도 최종 확인은 매수자의 의무이자 책임이다.

 

가압류, 가등기가 있다면 초보자는 패스

가압류 : 해당 부동산을 압류하고 강제집행할 수 있다는 의미. 채무자가 돈을 빌린 후 마음대로 자산을 처리할 수 없게 만든 조치

가등기 : 해당 부동산을 소유할 수도 있다고 미리 알리는 것이다.

 

매주 금요일은 부동산 시장조사 하는 날

kb부동산 사이트(kbland.kr) - 메뉴 - kb통계 - 월간 통계

 

용적률: 대지 면적에 대한 지상 건축물의 연면적(층별 바닥 면적의 합)비율을 말한다. 도심의 경우 용적률이 낮을수록 재건축 기대감으로 인기가 높다.

용적률이 낮아 쾌적하고 이후 재건축 또는 리모델링에 대한 기대감으로 연식 대비 선호도가 높다. 

 

투자지역

부천, 용인시 수지구, 안양시 동안구(평촌)

천안시 서북구 두정동 대우그린 아파트

천안시 동남구 신부동 도솔노블시티굿모닝힐 아파트 

김천 대청동 갑오마을 6단지 아파트

 

원주

( 인구 35만의 도시지만 강원도에서 인구수가 가장 많은 도시이고, 인구수가 강원도지만 물리적으로 수도권과 가깝고 수도권과의 교통망도 계속 개선되고 있었다. 그리고 무엇보다 최근 2~3년간의 과잉 공급으로 매매가에 조정을 받아 가격이 무척 저렴한 반면 이후 공급 예정 물량은 많지 않았다.)

 

매수 계약 후 전세를 맞추는 데 관심과 노하우, 경력이 많은 사장님을 만나라.

 

이미 급등한 아파트들이 있는 급지라면 한 단계 낮은 급지를 노리자.

 

부동상 사장님 대화 팁

"사장님, 저 0동 000호 맘에 드는데요, 1억 3,300만원도 좋은 가격인 건 알지만 300만원 더 네고해 주시면 바로 계약금 입금하겠습니다."

 

인테리어 팁 세 가지

 

매물 놓기 팁

전세를 찾는 사람에게 가장 중요한 것은 가격, 입주 가능 날짜, 그리고 집 상태이다. 경쟁이 되는 옆 단지의 전세 매물 현황도 조사해야 한다.

 

집 계약 시 대비해야 할 중대 하자 리스트

 

1. 누수, 결로, 파손 등 집에 중대 하자 여부 매도이넹게 문의 

-> 중대 하자 없는 것으로 확인(구두 확인이라도 꼭 하고 문자 등으로 기록 남기기)

 

2. 이후 확인 시 누수, 결로 등 집에 중대 하자가 있는 경우

-> 가계약시 계약 조건에 중대 하자는 매도인이 책임지는 것으로 협의 또는 문서(문자)로 남기기

 

3. 본 계약서에 중대하자 향후 6개월간 매도인이 책임진다는 문자 작성하기

 

4. 매도인 퇴거 후 인테리어 진행 전에, 전문가와 함께 다시 꼼꼼하게 집 상태 확인하기

 

매매 계약서 특약 사항 예시

 

투자 결정 시기(2021년 10~11월)에는 전세 물량이 많지 않았고 전세 가격에 계속 오르고 있어 잔금을 뒤로 미룰수록 전세 가격을 높게 받는데 유리할 것이라 생각했다. 그래서 이사 날짜를 뒤로 미루어 잔금까지 3개월 이상 시간을 벌 수 있는 매물로 계약을 진행했다. 

 

역전세 대비 팁

 

임장보고서 작성팁

1. 지역정하기

매매 평단가와 최고가 아파트 가격을 기준으로 현재 저평가 된 지역 선정하기

매매가 대비 전세가율이 높아 바로 투자가 가능한 지역을 우선순위로 두기(투자금 최소)

향후 2~3년간 입주 물량을 확인하고 수요량 대비 공급량이 많지 않은 지역을 우선순위로 두기(리스크 관리)

 

공급파악하기

택지정보시스템

 

직장 파악하기

국가통계포털 - 온라인간행물 - 경제일반/경기/기업경영

크레딧잡 

 

전세 계약 특약 문구 예시

 

그 뒤에 지방 투자 임보 내용이 나온다.