수익률 보고서(분당)
나의 첫 임장지역은 분당!
분당에 대해서
분당은 탄천을 경계로 왼쪽을 판교, 오른쪽 분당으로 나눌 수 있다.
판교는 2기 신도시로 90년대에 입주한 아파트들이 많고, 동판교와 서판교로 나눠진다.
서판교는 낮은 아파트, 빌라 동판교는 고층 아파트들이 들어서있다. (우리나라 IT의 터전)
22평~32평 아파트 기준 매매가격을 확인해봤다.
야탑동 - 유해시설, 터미널이 있음(8억~11억)
이매동 - 유해시설 없이 조용함.(12~15억)
서현동 - 시범단지, 학군가 있음.(최고수요)(12억~14억), 올라온 매물이 별로 없음
수내동 - 학군지가 있음.(최고수요)(14억~17억), 매물이 별로 없음
분당동 - 공원이 많음(9억~14억)
정자동 - 카페, 번화가, 네이버가 있음(9억~15억)
금곡동 - (9억~14억)
구미동 - (7억~14억)
동원동 - 성남낙생A1BL 신혼희망타운(2027년 예정)
집값이 가장 비싼 곳이 사람들이 가장 좋아하는 곳이다!
※ 네이버 부동산의 필터는 호가 기준. 거래 기준은 금액이 다를 수 있어!(1~2억정도 더 낮음)
대장아파트란?
그 지역에서 가장 비싼 아파트
대장 아파트는 그 지역의 시세의 기준점이 된다.
이 가격이 그 지역의 기준이 되고 별다른 이유 없이 어떤 단지가 대장 아파트의 시세를 넘어선다면 그건 그 단지가 고평가되었음을 의미한다.
대장 아파트가 바뀌는 것은 신축 이외에는 없다.
지역 대장 아파트의 시세는 지역 자체를 리딩한다.
시세 자체도 중요하지만 상승률도 중요하다.
참고: https://weolbu.com/community/549667(시크릿브라더님의 칼)
분당의 대장아파트는?
백현동의 판교더샵퍼스트파크(49억)
입지평가
1. 직장
종사자 수 : 345,459명
사업체 수 : 49,505개
2. 교통
강남 2호선(1시간 이내)
여의도역 9호선(1시간 20분 이내)
시청역 1호선(1시간 10분 이내)
3. 학군
수내중 > 이매중 > 운중중 > 백현중 > 양영중
4. 공급(25~29년 예상)
25년 11월 판교TH212(212세대)
25년 7월 분당금호어울림그린파크(242세대)
1. 임장 지역
분당 수내 / 서현
1) 분당 수내동
수내동의 대장아파트
양지1단지 금호(25억 5천만)
교통
양지2단지청구아파트 -> 강남역 2호선(50분53분)
양지2단지청구아파트 -> 여의도역 9호선(1시간 12분)
양지2단지청구아파트 -> 시청역 1호선
2) 분당 서현동
대장아파트
삼성,한신(25억 7천만)
서현역(수인분당)
서현근린공원
서현초, 분당초, 서당초, 양영초,
서현고, 양영디지털고
교통
시범단지우성아파트 -> 강남역(57분)
시범단지우성아파트 -> 여의도역 9호선(1시간 16분)
시범단지우성아파트 -> 시청역 1호선(1시간 24분)
과거시세
10년 내 최저점과 최고점
최저점(2015.01)
매매 5억 8천 / 전세 4억 4천 (전세가율 74.7%)
최고점(2024.11)
매매 16억 7천 / 전세 6억 8천(전세가율40.9%)
서현동 삼성,한신 아파트의 현재시세
수익률 분석
현재 시세 : 16억 5천
고점 매매가 : 16억 7천
고점 전세가 : 6억 8천
저점 매매가 : 5억 8천
저점 전세가 : 4억 4천
고점 매입시 수익률
(현재 시세 - 고점 매매가 ) / (고점 매매가 - 고점 전세가 ) * 100 = -2%
저점 매입시 수익률
(현재 시세 - 저점 매매가 ) / (저점 매매가 - 저점 전세가 ) * 100 = 764%
[ 해야할 일 ]
나들이로 분당을 가라!
어느동네가 좋은지 느껴봐라.
부동산에 들어가서 물어봐라
ex) 매매는 얼마나 하고 전세는 얼마나 하나요?
ex) 요즘에 매매와 전세 시세가 얼마나하나요?
ex) 이사할 생각이 있어서요 매매와 전세를 생각하고 있어서요